你们有没有发现，小区里五花八门的广告越来越多，有时候下班回家无聊等的电梯，健身的楼道，出门闲逛随意就能瞥到的门厅...咦！
你又是否想过，物业公司出租的这些广告位，他们又是否有权出租属于小区公摊面积中的广告位？这部分收入究竟应该归谁？
在线君最近发现，在全国，几乎投放广告的商家都需要与小区的物业公司签订合同，广告费自然也会交给物业公司。
而许多业主则反映说，物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告的收入分给业主了。
电梯等地方的广告收入应归业主共有
物业公司这样做是否合法？以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。
据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。业主们可以翻翻自己手中的购房合同，里面都有这一项。
举个例子，按海宁市区现在的房均价，以17000元每平方米的价格计算，你花170万左右的价格购买了一套100平米的三开间小高层，得房率70%，那么实际使用面积只有70平米，那少了的30平米公摊面积，里面就包括了电梯的面积。
也就是说，业主们用1.7万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下擅自利用电梯出租广告来赚着大钱钱。这一做法将侵犯业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。
要知道，《物权法》里规定：1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物业管理条例》里规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
有律师表示，小区电梯广告收益应为业主共有，用途也应由业委会决定。虽然业委会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。
今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。
“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。
根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
也就是说，上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。
一般小区广告收入一年上万
一个普通规模的住宅小区，靠广告赚来的这笔钱大约有多少？
我们来算笔账，如果以电梯里一个广告位每周150元的价格来，海宁市区的每个小区最少6幢楼，每幢楼至少有2个电梯，假如不考虑平台抽成，那么一周下来，这一幢楼的广告位收入至少有1800元，每年能收益8.64万。
一幢共有72户（一层4户，共18层），假如把广告收益平分给业主，每户每年能分约1200元。
再按1.1元/平米的物业费计算，80多平米的房子一年费用是2000多元，这意味着，如果把电梯广告的收入返还给业主，就可以少交近一半的物业费。
对物业公司来说，广告租赁收入成了香饽饽。
此前有媒体报道，未来5-10年内，一部电梯广告租金涨到2万至5万元都是可能的，按照大型物业公司管理5亿平米规模计算，5万部电梯，年收益可达近10亿。
对此，中原地产首席分析师张大伟曾对媒体表示，电梯广告的位置有电梯门口墙壁、电梯门、电梯内壁等，所以一部电梯几万的广告费在部分城市是有可能的。
“从大型物业公司看，现在管理上亿平米的龙头企业的确已经出现，而且当下属于扩张期，整体看，电梯广告收入上亿这个数量级是没有问题的。”他说。
业主与物业各有难处
关于公摊面积中的广告问题，近几年来，业主与物业的态度一直很微妙，有人支持物业的做法，也有人表示反对。
在线君认识的一位朋友，他就认为，坐电梯的时候手机没信号，看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的，物业利用广告赚取一定收入，可以理解。
但有朋友偶尔也会向在线君抗议，“物业公司工作不透明，即使知道自己的权利被侵害了，也没时间、精力去维权。”
不少物业公司从业者认为，物业公司作为市场主体，盈利是其必然需求，而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应，这导致了双方对于公共收益的关注度差异。再加上部分业主拖欠物业费的行为客观上影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转，因而某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。
这笔钱该如何分配？
小区业主可以通过业主委员会，与业主协商处理，约定公摊面积中的广告收入分配。从物业公司和广告公司谈判报价，到最后业主代表审查验证等一系列程序，业主代表都要全程参与，这样便能保证小区公共收益的公开透明。
讨论：你们认为把电梯广告的收入全部给业主，现实吗？
